資産運用に不動産投資を検討しましたが・・・

自分は不動産が好きで、投資歴はゼロでも毎日のように楽待やSUUMOなどの不動産サイトを見ています。

リタイア後の資産運用の1つとしてリスク分散としての実物不動産を検討中なのです。

さて先日、高崎駅から徒歩5分の区分マンションを見つけました。

高崎マンション

築20年以上と少し古いですが、戸数が多く立地は申し分ない物件です。

同様の物件が12.5万~13万程度の家賃設定なので、年収150万は堅そうです。

管理費・修繕積立金が高めで年48万、固定資産税、管理費などを引いて手取りで80万位。

表面利回り≒10%、実質利回り≒5.4%とまあまあです。

自分で言うのもなんですが、私はかれこれ10年以上ずっと高崎市・前橋市の物件を調査しているので、土地勘、相場観はあります。

その私の相場観ではこの物件、20%以上割安です。
実際同じマンション内で売り物件があるのですが、この物件より18㎡も狭くて、値段は100万も高い。(値付けが割高なのですが)

そこで早速月曜日に見て参りました(^◇^)

この物件は専属媒介で、なぜ専属なのか?瑕疵などがあるのか?等いろいろ聞きました。

物件の持ち主は建設会社(法人)で、埼玉の会社様でした。

瑕疵などは無く、割安で売る理由は社員の寮で使っていたがもう使わなくなった。
そして数年放置しておいたが、今年中に処分したいのですぐに売れる値段設定にしたとのことでした。

実際の部屋ですが、やはり築20年を超える物件ですので、設備は古く、フルリフォームが必要です。

友人に内装工事業者がいるので、ざっくり見積もりとったら400万位掛かりそうです。

さらに駐車場の空きが無く、近隣で借りると2万円程度が相場の様子。

じつはこの物件、将来私が住んでも良いかと思っていたんです。
暫く賃貸に出して、元を取ったら移住しようと思っていたんですが・・・

マンションの規約でペット不可なんです!

この時点で私の心が折れ、投資からは撤退いたしました。

リフォーム代を入れて綿密に計算したら、実質利回りが4.1%程度まで低下するので、これだったらREITでも買った方がましかもしれません。

いっけん超割安に見えた区分マンションですが、やはり実際の利回りはたいしたことは無く、しかも空き室リスクもあり、あまり美味しい投資ではありませんでした。

高崎市は地方都市にしてはこの数年の再開発で駅周辺は大変活気があり、今月13日に北関東最大級の駅前商業施設である高崎OPAがオープンします。

高崎オーパ

高崎駅周辺には高崎アリーナ(大規模スポーツ施設)が完成済み、コンベンション施設(コンサートや国際会議施設)2019年完成、パブリックセンター(音楽ホール、会議室、ビッグカメラ等の複合施設)2019年完成、さらに28階建ての高層マンション建設が着工済みと、どこの都会じゃ(笑)という勢いがある街なんです。

ですので、これからも高崎駅から徒歩10分圏内のマンションで割安感のある物件があれば引き続き投資の対象として探してゆく所存です。


↓こちらからもセミリタイア生活の参考が見られます
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コメント

  1. ユウ より:

    東京オリンピック後だと不動産値下がりしそうと言われてますから、今はどうでしょう?でも地方は今もそう高くないかしら?

    不動産投資はまず区分所有から始めて、いずれは一棟のオーナーへ。リタイア後のちょっとした仕事としてやってみたらいいじゃないでしょうか?

    • ユウさんこんにちは。
      オリンピック後、そう言われていますよね。当然私も理解したうえで、それでも安全域が高いと思い判断したんですが、結果お断りしました。
      元々不動産には興味があるんですが、チキンハートなのでよっぽどお買い得感が無いとめったに動かないんです。また機会があったら試してみたいと思います。

  2. SCARECROW より:

    初めまして。大家をやっているので、たまたまタイトルが目に留まりまして。
    利回りは確かに魅力的ですね。売る理由から安い理由もはっきりしているし。
    ただ、将来ご自分が住むことがないのならやめて正解だとも思いますよ。
    ちなみに、リフォーム400万円は高すぎです。クロス、フローリング、温水器、キッチン、バスなどを交換しても200万円以下ですむのでは?築20年ならキッチン、バスは換えなくてもいいかも。
    ちなみに借入を利用して不動産投資を始めるなら、サラリーマンの時でないと厳しいですよ。ただ、今はすべてが高くなりすぎているので、物件選びは慎重にしたほうがいいです。

    • SCARECROW様、コメントありがとうございます。
      大家さんのご意見が聞けるなんで貴重です!
      リフォーム代400万は高すぎですか(-_-;)
      今回思ったのは、投資で始めるなら借り入れ金でレバレッジを使わないと不動産投資はうま味が無いという事です。
      その点で私はもうすぐ無職になるので、立場的に不動産投資をする身分では無いと感じた次第です。

  3. たお より:

     いろいろ、研究されている様子ですね。自分も不動産投資には興味あり、記事が楽しみです。
     ただ、今の少子化等を考えると、地方での不動産投資は先があるのか、ちょっと疑問符です。高崎駅近ならば、まだ、需要はあると考えますけど。そこらへんはどうお考えなんですか?

    • たお様
      はい、普通は少子高齢化を考えると不動産投資に理は無いかと思っています。
      今回は将来自分で住めるのならばという条件だったので、それが満たせなければ投資は見送るつもりでした。
      高崎駅周辺は地方都市としては稀な地域で、今後も発展の余地はあると思っています。
      新幹線の分岐点であり、県内はもちろん1部の長野県・新潟県からも集客が見込める都市なので、まだまだ発展すると確信しています。